La relation entre locataires et propriétaires est encadrée par un ensemble de lois et règlements en constante évolution. Dans cet article, nous passons en revue les principales évolutions récentes du droit des locataires et propriétaires, ainsi que leurs conséquences sur les rapports locatifs.
La loi ELAN : un tournant majeur pour le droit des locataires et des propriétaires
Promulguée en novembre 2018, la loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a apporté de nombreuses modifications au droit des locataires et des propriétaires. Parmi celles-ci figurent notamment :
- La création d’un bail mobilité, destiné aux personnes en formation, stage, apprentissage ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. D’une durée de 1 à 10 mois, il est non renouvelable et ne nécessite pas de dépôt de garantie.
- L’encadrement de la sous-location : la loi ELAN prévoit désormais que le montant du loyer perçu par le locataire principal ne peut excéder celui qu’il verse lui-même au propriétaire.
- Le renforcement des sanctions contre les marchands de sommeil : ces derniers risquent désormais jusqu’à 3 ans de prison et 50 000 € d’amende pour chaque infraction.
Les mesures de la loi ELAN en faveur des locataires
La loi ELAN a également instauré plusieurs dispositions visant à protéger les locataires et à faciliter leur accès au logement :
- L’interdiction pour les propriétaires de refuser un locataire en raison de son statut professionnel (par exemple, les travailleurs indépendants ou les intermittents du spectacle).
- La mise en place d’un dispositif visant à garantir aux locataires victimes de discriminations l’accès à un logement : il s’agit de l’observatoire national de la répression des fraudes et des discriminations.
- La possibilité pour les départements et les intercommunalités d’instaurer une taxe sur les résidences secondaires dans certaines zones tendues, afin de favoriser la location de logements vacants.
Les nouvelles obligations pour les propriétaires-bailleurs
Outre les dispositions précédemment évoquées, la loi ELAN a également imposé de nouvelles obligations aux propriétaires :
- L’introduction d’un diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles en copropriété, qui doit être réalisé avant la mise en location du bien. Ce diagnostic permet d’évaluer l’état général du bâtiment et d’identifier d’éventuels travaux nécessaires.
- L’obligation pour le bailleur de fournir au locataire un justificatif attestant du respect des normes de décence du logement loué. Cette obligation concerne notamment les logements situés dans des immeubles ayant fait l’objet d’une procédure pour insalubrité.
- La mise en place d’un registre national des copropriétés, qui vise à améliorer l’information des locataires et des propriétaires sur la situation financière et technique de leur copropriété.
Le point sur l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers a été réintroduit par la loi ELAN dans certaines villes volontaires, après avoir été annulé par le Conseil d’État en 2017. Ce dispositif, qui s’applique à Paris depuis juillet 2019 et à Lille depuis février 2020, vise à limiter la hausse des loyers dans les zones tendues.
Ainsi, lors de la signature ou du renouvellement d’un bail, le propriétaire ne peut appliquer un loyer supérieur au « loyer de référence majoré », déterminé par un arrêté préfectoral. En cas de non-respect de cette règle, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge d’instance pour demander une diminution du loyer.
Les perspectives d’évolution du droit des locataires et propriétaires
Plusieurs projets législatifs pourraient venir modifier prochainement le droit des locataires et propriétaires :
- La réforme du droit de la copropriété, prévue par l’ordonnance du 30 octobre 2019, qui doit entrer en vigueur le 1er juin 2022. Elle vise à simplifier et moderniser les règles applicables aux copropriétés, en facilitant notamment la réalisation de travaux d’amélioration et de rénovation.
- Le projet de loi « Climat et résilience », actuellement en discussion au Parlement, qui pourrait imposer de nouvelles obligations aux propriétaires en matière d’isolation thermique et de performance énergétique.
Ainsi, le droit des locataires et propriétaires continue d’évoluer pour mieux répondre aux enjeux du logement en France. Il est essentiel pour les parties prenantes de se tenir informées des nouveautés législatives afin de garantir le respect des droits et obligations de chacun.
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